Yargıtaydan kira bedeli emsalin altında kalanlar için karar
Karara konu olayda, İstanbul’da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasında düzenlenen son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekerek, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini değerlendirdi. Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine ve sözleşmede yer alan artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi.
Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi. Bunun üzerine dosya temyiz incelemesi için Yargıtay’a taşındı.
Yargıtay: Kira İlişkisinin Başlangıcı Dikkate Alınmalı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Dairenin kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında yenilenen kira dönemlerinde tarafların belirlediği kira bedelinin, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerli olduğu hatırlatıldı.
Öte yandan 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira dönemindeki kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca endeks değişiminin değil, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiği belirtildi.
Yargıtay, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın belirli şartlarda her zaman açılabileceğine de dikkat çekti. Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği ifade edildi.
2018 Tarihli Sözleşme İçin Rayiç Araştırması Yapılacak
Yargıtay, somut olayda mahkemenin yalnızca 2018 yılında düzenlenen kira sözleşmesini esas alarak karar vermesini eksik inceleme olarak değerlendirdi.
Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına, 2018 tarihli sözleşmenin ise kira bedelinde yeni bir güncelleme yapmak amacıyla değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek için düzenlendiğinin ileri sürüldüğüne dikkat çekildi.
Bu nedenle mahkemenin, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihini ve sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığını araştırması gerektiği belirtildi.
Yargıtay, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin altında kaldığının tespit edilmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınabileceğine hükmetti.
Yerel Mahkeme Kararı Bozuldu
Yargıtay, ilk derece mahkemesince 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğini vurguladı.
Bilirkişi incelemesinde, o dönemde ödenen kira bedellerinin yanı sıra taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.
Kira bedelinin rayiç değerlere uygun olduğunun tespit edilmesi halinde talep edilen dönem için sözleşmedeki endeks artışının uygulanması, rayiç değerin altında kaldığının belirlenmesi durumunda ise kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
Bu incelemeler yapılmadan karar verilmesini "eksik araştırma ve inceleme" olarak değerlendiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını usul ve kanuna aykırı bularak bozdu.
